A través de nuestra herramienta de monitorización de la oferta de viviendas de uso turístico (VUTs), estudiamos la distribución de los tenedores de alquileres turísticos en el mercado español, controlado en su mayoría por particulares y pequeños tenedores.
Este estudio sobre la distribución de la gestión y propiedad de las viviendas turísticas en España se ha llevado a cabo con nuestra herramienta para la supervisión y control de las viviendas de uso turístico, que es capaz de procesar y analizar la información disponible asociada a todos los anuncios disponibles en la plataforma Airbnb, Booking y TripAdvisor, en este caso, para el mercado español, y cruzar diversos puntos de datos.
Los datos corresponden a un snapshot del 15 de marzo de 2025 para las 50 provincias españolas (excluyendo Ceuta y Melilla), esto es, una captura de millones de puntos de datos de la oferta de Airbnb llevada a cabo en la fecha de referencia, y que proporciona una visión muy actualizada de la oferta de VUTs en España. A partir de los códigos de identificación (IDs) de los anfitriones dados de alta en Airbnb y la oferta disponible asociada a sus perfiles, determinamos cuántas viviendas están siendo gestionadas con ese perfil de anfitrión.
Los datos se han clasificado por tipología de tenedores, entendiendo este concepto no solo como propietarios, sino como cualquier persona física, jurídica o entidad, representada en un perfil de usuario o anfitrión, que gestiona uno o más inmuebles, ya sean o no de su propiedad. La clasificación de tenedores establecida considera tres categorías: Particulares (anfitrión que alquila una VUT, ya sea en propiedad o gestionándola para un tercero); Pequeños tenedores (disponen de un portfolio, en propiedad o gestión, de 2 a 10 VUTs); y Grandes tenedores (con una cartera de 11 o más VUTs, que hemos divido en tres niveles: de 11 a 20, de 21 a 50, y a partir de 51).
Los datos corresponden a un snapshot del 15 de marzo de 2025, esto es, una captura de millones de puntos de datos de la oferta de Airbnb llevada a cabo en la fecha de referencia, y que proporciona una visión muy actualizada de la oferta de VUTs en España. Hemos centrado el análisis en Airbnb por ser la plataforma con mayor penetración en el mercado español de viviendas de uso turístico: de hecho, como apunta un reciente estudio de Phocuswiright, cerca del 90% de la oferta tu VUTs está disponible en esta plataforma.
Un negocio en manos de particulares y pequeños tenedores
El análisis de Mabrian muestra que la vivienda turística en España está fundamentalmente en manos de particulares y pequeños tenedores, que representan, de media para todo el territorio español el 74,1% y el 23,9% de los anfitriones, respectivamente.
Las provincias con un mayor número de anfitriones que ofertan una sola vivienda, situándose por encima de la media nacional son Murcia y Castellón (77,9%), Alicante (77,4%), Pontevedra (76,8%), Vizcaya (76,4%), Cantabria (76,3%), Tarragona (75,5%), Huelva (75,3%), Almería (74,8%), Girona (74,6%) y A Coruña (74,2%). Provincias con destinos turísticos de gran relevancia, como Málaga (72,8%), Guipúzcoa (72,5%), Valencia (72,3%) o Cádiz (71,2%) están ligeramente por debajo de la media nacional mientras que se incrementa el porcentaje de pequeños tenedores en algunas de las provincias que cuentan con algunos de los destinos más visitados en España, como Baleares (69,8%), Madrid (67,1%), Santa Cruz de Tenerife (66,2%), Barcelona (64,5%) o Sevilla (63,4%).
Los grandes tenedores de VUTs representan, de media, el 2% del total de anfitriones de viviendas turísticas en España. Las tres provincias con mayor proporción de grandes tenedores son Córdoba (6,4% de su oferta total), Lleida (5%) y Sevilla (4,8%).
Además, 17 provincias tienen porcentajes que prácticamente doblan la media nacional de VUTs controladas por grandes tenedores. Es el caso de Santa Cruz de Tenerife (3,5% del total), Tarragona, Girona y Soria (3,7%), Málaga (3,8%), Cáceres (4%), Zamora y Murcia (4,1%), Baleares (4,2%, Palencia (4,3%), Granada (4,4%), Barcelona, Huelva y Jaén (4,5%).
Entre las provincias con mayor actividad turística que tienen un mayor porcentaje de grandes tenedores (Santa Cruz de Tenerife, Tarragona, Málaga, Murcia, Baleares, Granada, Barcelona, Córdoba y Sevilla) los datos indican que alrededor del 42% de los grandes tenedores que operan en estas provincias controlan un portfolio de 11 y 20 VUTs; un 28% gestiona entre 21 y 50 unidades, y el 30% restante manejan más de 51 viviendas turísticas.
“La estructura del mercado de vivienda turística que muestran los datos pone de manifiesto algunos aspectos que merecen una reflexión profunda. Por un lado, la oferta de VUTs en España está mayoritariamente controlada por particulares que utilizan sus propiedades como un activo para generar ingresos extra, a la vez que complementan la oferta de alojamiento turístico en los destinos. Los destinos enfrentan un desafío ante una oferta no uniforme que va más allá del cumplimiento de la legalidad vigente, y que tiene que ver con la calidad de la oferta de alojamiento y la imagen de destino. Igualmente, los pequeños tenedores, que representan prácticamente una cuarta parte del mercado, pueden jugar un papel muy relevante en las dinámicas de precios, competitividad, y calidad de la oferta, y también son un agente económico local que, al contar con una estructura de gestión de esos activos, tiene el potencial para generar beneficios al destino”.
Carlos Cendra, Socio y Director de Marketing y Comunicación, Mabrian
Casi cuatro de cada 10 viviendas turísticas en España no reportan licencia
Nuestro estudio también analiza la oferta de vivienda turística española desde la perspectiva de las licencias. Los datos indican que, de media, un 62% de la oferta de VUTs reporta una licencia de actividad turística, mientras que el 38 restante no lo hace. Esto no significa que todos los anuncios que no publican su licencia no cuenten con ella, pero es una métrica que ofrece a las administraciones un indicador de la potencial bolsa de oferta no regulada.
Las provincias cuya oferta cuenta con una mayor proporción de anuncios que reportan licencias (una media del 96,3% de la oferta) son las provincias andaluzas (Almería, Málaga, Córdoba, Jaén, Cádiz, Sevilla, Huelva y Granada) y catalanas (Tarragona, Girona, Lleida y Barcelona).
Otras provincias de gran relevancia para el turismo en España muestran tendencias dispares:. Por ejemplo, mientras que el 67,8% de los anuncios de VUTs disponibles para destinos en Baleares reporta licencias; en Alicante, segunda provincia con más anuncios de VUTs disponibles en España, la mayoría de los anuncios (56,8%) no reporta licencias, cifras muy similares a las de Las Palmas (60%) o Santa Cruz de Tenerife (60,6%).
En otras provincias de gran relevancia por el volumen de oferta, como Madrid, un 86,5% de los anuncios de VUTs no indican una licencia asociada, lo mismo sucede con el 70,3% de los anuncios de Valencia, el 69,1% de las VUTs anunciadas en Pontevedra, el 64,8% de Toledo, el 62,5% en Murcia.
“La regulación y la capacidad de las administraciones para fiscalizar los anuncios que no cumplen con la normativa, varían mucho entre comunidades autónomas y provincias; lo que también influye en la proporción de licencias reportadas o no en portales de alquiler turístico, y son un desafío muy importante para las administraciones. Tener la capacidad de identificar la oferta que no reporta una licencia y cruzarla con los registros oficiales, como ya están haciendo destinos como Ibiza o Menorca, puede cambiar las reglas de juego del mercado de las VUTs en España, facilitando a las administraciones públicas su tarea de supervisión”.
Carlos Cendra, Socio y Director de Marketing y Comunicación, Mabrian
